Keď sa nehnuteľnosť ocitne na dražbe

Načo kupovať drahú nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, prípadne cez stavebné sporenie, keď to ide aj inak – dražbou. Na dražbe môžete neraz získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu. Platí to najmä v regiónoch, pretože v Bratislave sa ceny dosiahnuté na dražbe vyrovnávajú bežným cenám bytov či rodinných domov. Aké sú teda podmienky, ak sa chcete na dražbe zúčastniť, aké musí byť najmenšie podanie a koľko ušetríte takouto kúpou?

Tento rok platia nové pravidlá

Od januára tohto roku došlo k zmene dražobných pravidiel, a to novelou zákona o dobrovoľných dražbách. Zabránilo sa tak zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci pod cenu. Veľkou výhodou pre dlžníka je fakt, že platnosť dražby možno namietať v lehote 3 mesiacov odo dňa jej konania. „Oproti iným typom dražieb to má pre neho prínos aj v tom, že zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, to znamená, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom. Posledná novela zákona o dobrovoľných dražbách týmto spôsobom výrazne posilnila pozíciu dlžníka na úkor záložného veriteľa,“ upresňuje Kamil Kubovich z oddelenia dobrovoľných dražieb spoločnosti General Factoring v Bratislave.

Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou je najmä ten, že pri dobrovoľnej dražbe je väčšia zmluvná voľnosť medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, najmä pokiaľ ide o cenu predmetu dražby. V zásade platí, že na vykonanie nútenej dražby nie je potrebný návrh od exekútora ani súdu, dobrovoľná dražba je lacnejšia a hlavne rýchlejšia v porovnaní so súdnym výkonom rozhodnutia alebo pri exekúcii.

 

Z úveru do dražby

Na Slovensku sa podľa slov Kamila Kubovicha zatiaľ inštitút dobrovoľnej dražby (Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov) využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, a to hlavne bankami, bytovými spoločenstvami, správcami bytov a podobne. „Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Nehnuteľnosť sa ocitne na dražbe najčastejšie, ak vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva, mešká so splátkami úveru alebo vlastník bytu je dlžníkom správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a veriteľ pristúpi k realizácii výkonu zákonného záložného práva v prospech pohľadávky ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome,“ tvrdí Kubovich.

 

Kedy dôjde k dražbe

Záložný veriteľ pristupuje k výkonu dobrovoľnej dražby spravidla po niekoľkých urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi minimálne 30 dní pred konaním samotnej dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Samotnú dražbu je možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia o dobrovoľnej dražbe. Z uvedeného vyplýva, že dlžník má dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie. „Bohužiaľ, väčšina dlžníkov nereaguje na výzvy a oznámenia záložného veriteľa a začínajú riešiť problém až keď majú nehnuteľnosť oblepenú páskou s nápisom „DRAŽBA“. Dohodnutie iného spôsobu uspokojenia pohľadávky je plne v kompetencii záložného veriteľa,“ konštatuje Kubovich.

 

Ak si chcete byt vydražiť

Ak ešte len plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, ocitnete sa v pozícii záujemcu o dražbu. Najskôr by ste sa však mali oboznámiť s Oznámením o dražbe, ktoré je zverejnené na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Samozrejme, musíte spĺňať aj potrebné podmienky. „Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa podmienky ustanovené zákonom. Zjednodušene, ako záujemca o nadobudnutie nehnuteľnosti na dražbe musíte mať so sebou doklad totožnosti a väčšinou dražobníkom vyžadovaný doklad o zložení určenej dražobnej zábezpeky,“ upresňuje situáciu v praxi Kubovich. Na dražbe sa nemôže zúčastniť ten, kto nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby, ak bol na majetok vyhlásený konkurz, dražby sa nemôže zúčastniť ani dlžník, manžel či manželka dlžníka, ani dražobník a zamestnanci dražobníka. Účasť na dražbe je bez poplatkov. Poplatok vo výške 100 Sk by ste museli uhradiť v prípade, ak by ste boli na dražbe prítomní len ako verejnosť.

 

Koľko ušetríte kúpou draženej nehnuteľnosti

Pokiaľ chcete získať nehnuteľnosť na dražbe, môžete ju získať za celkom dobrú cenu. „Vo všeobecnosti sa dá povedať, že na dražbe je možné získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna cena na trhu, ale to platí skôr v menej lukratívnych oblastiach Slovenska, kde človek ušetrí aj 25-40 % z ceny na realitnom trhu. V Bratislave sa ceny dosiahnuté na dražbe pomaly vyrovnajú bežným cenám nehnuteľností, ale tiež sa dá pri niektorých nehnuteľnostiach v určitých lokalitách ušetriť od 10 do 20 % z ceny,“ konštatuje Kubovich.

Pri dražbe vydražiteľ, čiže ten kto nehnuteľnosť vydraží, neplatí žiadne poplatky. Niekedy sa však v praxi môžu objaviť aj problémy, s ktorými ste pôvodne v pozícii vydražiteľa nerátali. Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť podľa Veroniky Chorváthovej, riaditeľky spoločnosti Dupos dražobná v Trnave, samotné odovzdanie nehnuteľnosti. „Nakoľko je odovzdanie nehnuteľnosti len protokolárnou záležitosťou, je to v podstate na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom ako novým vlastníkom. Ak nefunguje dohoda, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou,“ tvrdí Chorváthová. Ťažkosti pri dražbách nehnuteľností spôsobuje podľa vyjadrení Kamila Kubovicha aj prístup vlastníkov. „Paradoxne si svojim negatívnym prístupom k celej záležitosti ubližujú najviac sami. Je to podobné, ako keby ste potrebovali súrne peniaze a rozhodli sa predať váš dom, ktorý má hodnotu 1 milión Sk. Záujemcov by ste do domu nevpustili a od dverí by ste na nich kričali, že vás odtiaľ v živote nikto nedostane. Čo myslíte, máte možnosť takúto nehnuteľnosť predať za trhovú cenu?“

 

O dražbu nie je vždy záujem

Nie vždy je dražba úspešná. O dražené veci nemusí byť záujem. Preto sa dražby môžu opakovať aj viackrát, ich počet nie je ničím obmedzený. Opäť závisí od toho, či ide o nútenú alebo dobrovoľnú dražbu. Pri nútenej dražbe navrhuje zníženie ceny exekútor súdu, pokiaľ sa vec nepredá ani opakovanými dražbami. Ten buď dražbu v pôvodnej výške potvrdí, alebo cenu zníži. Pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, o čom rozhoduje navrhovateľ dražby. Platí to len v prípade, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže určiť až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, v ostatných prípadoch na úroveň 50 % znaleckého posudku. „Úspešnosť predaja nehnuteľnosti na dražbe je približne 70 %, a to z dôvodu, že dlžník pri lukratívnejších nehnuteľnostiach vyplatí pohľadávku hoci aj v deň konania dražby. Malé percento nepredajných nehnuteľností pripadá na nehnuteľnosti, ktoré sa medzičasom dostali do havarijného stavu, prípadne na nehnuteľnosti nachádzajúce sa v oblasti, kde úplne upadol záujem o kúpu realít, prípadne sa vyskytli iné zákonné prekážky. Kúpiť draženú nehnuteľnosť za štvrtinu jej ceny je za súčasných podmienok nemožné. Minimálna hranica ceny, za ktorú je možné vydražiť nehnuteľnosť je v súčasnosti 50 % z ceny znaleckého posudku,“ objasňuje situáciu Kamil Kubovich.

 

DVA PRÍKLADY Z PRAXE S ROZDIELNYM KONCOM
 

PRÍKLAD PRVÝ:

Dlžník si požičal od banky 1 milión Sk a založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 mil. Sk. Úver nesplácal a došlo k predaju nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe. Dlžník nespolupracoval, nevpustil súdneho znalca, nespolupracoval pri obhliadkach nehnuteľnosti, vykonali sa tri neúspešné kolá dražby, medzičasom nastal útlm na trhu s nehnuteľnosťami, vyvolávacia cena medzitým klesla na úroveň 50% zo znaleckého posudku. Nehnuteľnosť sa vydražila za 1/2 ceny nehnuteľnosti, náklady spojené s vykonaním dražby narástli trojnásobne. Dlžník sa nezbavil ani celej výšky pohľadávky, prišiel o dom a ostal dlžný dražobnej spoločnosti za náklady na dražbu.

 

PRÍKLAD DRUHÝ:

Dlžník si požičal od banky peniaze 1 milión Sk a založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 mil. Sk. Úver nesplácal a došlo k predaju nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe. Dlžník si spočítal, že odkedy založil nehnuteľnosť, vzrástla cena nehnuteľnosti o 30%, pri predaji bol ústretový dražobnej spoločnosti, umožnil obhliadky záujemcom, potvrdil, že po vydražení odovzdá bezodkladne nehnuteľnosť vydražiteľovi. Na 1. kole dražby sa cena vylicitovala pre veľký záujem na 2,6 milióna Sk, z výťažku sa uhradila pohľadávka banky, náklady dražobnej spoločnosti a zvyšok bol vyplatený dlžníkovi, ktorý sa uskromnil a kúpil si menší byt.

 

Ako to funguje na dobrovoľnej dražbe

V zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách môže byť navrhovateľom dobrovoľnej dražby buď vlastník nehnuteľnosti alebo záložný veriteľ. „V praxi to znamená, že nehnuteľnosť sa môže ocitnúť v dražbe buď z vôle vlastníka alebo z vôle záložného veriteľa za účelom uspokojenia pohľadávky. V praxi sa najčastejšie stretávame s prípadmi, kedy sú navrhovateľmi záložný veritelia, respektíve banky. Ide o prípady, kedy dlžníci prestanú splácať úvery zabezpečené formou záložného práva – založia nehnuteľnosť, čo následne oprávňuje banku siahnuť na danú nehnuteľnosť, okrem iného aj formou dobrovoľnej dražby,“ hovorí Veronika Chorváthová, riaditeľka spoločnosti Dupos dražobná v Trnave.

Celý proces sa začína návrhom. Následne prichádza štádium komunikácie s vlastníkmi, respektíve dlžníkmi. „Musíme im oznámiť, že sa ocitli v situácii, že ich nehnuteľnosť ide do dražby. Samozrejme, snažíme sa im vyjsť v ústrety, ak je to možné. Napríklad pomôcť im pochopiť danú situáciu a poradiť ako ju môžu riešiť. Ďalšou fázou je znalecké zameranie. Pre účely dobrovoľnej dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. Ak sa nám podarí s vlastníkmi dohodnúť na sprístupnení nehnuteľnosti, je to ten lepší prípad,“ upresňuje Veronika Chorváthová.

V zmysle zákona o dobrovoľných dražbách sa totiž môže urobiť znalecký odhad. „V praxi to znamená, že pokiaľ s nami dotyční nespolupracujú a nehnuteľnosť nesprístupnia, môže znalec vypracovať tzv. znalecký odhad zo starého znaleckého posudku a ďalších materiálov, ktoré má k dispozíciii. Táto alternatíva však nie je pre žiadnu zo zúčastnených strán výhodná. Môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny predmetu dražby, a tým aj výťažku z dražby. Keď už máme znalecký posudok či znalecký odhad, začína sa plánovať samotná dražba,“ tvrdí Chorváthová.

Stanovia sa termíny dražby, obhliadok, zabezpečí sa miesto konania dražby a vypracuje sa Oznámenie o dražbe. Oznámenie o dražbe sa posiela na podpis do banky, a následne sa registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára. Následne podľa Veroniky Chorváthovej prebehnú dve obhliadky a prichádza na rad dražba. V deň dražby je dražobná miestnosť otvorená pol hodiny pred stanovenou hodinou dražby. Záujemcovia, ktorí sa chcú zúčastniť dražby, sú povinní splniť podmienky účasti, a síce zložiť určenú dražobnú zábezpeku a preukázať svoju totožnosť (ak ide o fyzickú osobu občiansky preukaz alebo cestovný pas, ak ide o právnickú osobu, tak výpis z obchodného registra).

Ďalší postup sa odvíja od toho, či bola dražba úspešná alebo neúspešná. Ak neúspešná, vrátia sa účastníkom dražobné zábezpeky, notár vyhotoví notársku zápisnicu a zaregistruje sa Oznámenie o výsledku dražby. „V opačnom prípade začína plynúť vydražiteľovi 15 dní na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Ako náhle je zaplatená aj zvyšná časť peňazí, posielame osvedčené odpisy notárskej zápisnice správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je len protokolárnou záležitosťou,“ uzatvára Veronika Chorváthová. Dohodne sa termín odovzdania a na mieste nehnuteľnosti sa podpíše zápisnica o odovzdaní.

 

Dobrovoľne alebo z donútenia?

Dobrovoľná dražba je z časového i ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená dražba. Kým pri nútenej by sa dražba konala pravdepodobne v sídle subjektu, ktorý dražbu vykonáva, teda aj na druhom konci republiky, dražobná spoločnosť by vykonala dobrovoľnú dražbu v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Aj z časového hľadiska je dobrovoľná dražba výhodnejšia, keďže spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiacov, na rozdiel od nútenej dražby, ktorej realizácia trvá aj rok vzhľadom na skutočnosť, že udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Odmena pri nútenej dražbe je až 20 %, na rozdiel od dobrovoľnej dražby kde sa pohybuje na úrovni 3-5 % pre dražobnú spoločnosť. Pri nútenej dražbe je stav po vydražení nezvrátiteľný, pri dobrovoľnej dražbe je možné napadnúť platnosť dražby do 3 mesiacov.

 

Najlepšie sa dražia byty v Bratislave

Vo všeobecnosti možno povedať, že regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. Inak tomu však bolo v časoch realitného boomu, keď v Bratislave rástli ceny bytov rýchlym tempom, ale v Prešove, Košiciach a iných krajských mestách rástli závratným tempom aj o 30-40 % v krátkej dobe. V súčasnosti, v čase realitnej a finančnej krízy, sa veci vrátili do normálu. Nehnuteľnosti sa v hlavnom meste oproti ostatným regiónom Slovenska predávajú stále dobre, ale nepredáva sa všetko a za akúkoľvek cenu, ako pred rokom. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, tiež výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách. Je to spôsobené väčšou kúpnou silou v týchto mestách a tým, že človek rád investuje väčšie prostriedky, či už do podnikania alebo do oddychu a zábavy.

 

Čo musí urobiť dlžník, ak nechce prísť o nehnuteľnosť

Prísť o vlastnú strechu nad hlavou nie je v situácii, keď sa ceny nehnuteľností vyšplhali vysoko, nič príjemné. Napriek tomu môže dôjsť k tomu, že ak si človek zobral pred časom hypotéku či úver s vysokými splátkami, nevládze ich splácať. Nechtiac sa tak ocitne na strane dlžníka. „Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si jednoduchým sedliackym rozumom spočítať do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote, ale aj zmien vo svetovej ekonomike, podobne ako to zažívame v súčasnosti počas svetovej finančnej krízy,“ hovorí Kamil Kubovich z oddelenia dobrovoľných dražieb v spoločnosti General Factoring v Bratislave. Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade Kamil Kubovich odporúča dlžníkovi navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), ktorému by mal oznámiť, v akej situácii sa ocitol a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb. „Jednoducho aktivitu by mal prevziať dlžník a nenechať konať záložného veriteľa, pre ktorého vynechanie niekoľkých platieb dlžníka za sebou znamená, že z úlohy pasívneho spokojného veriteľa splátok prejde do úlohy aktívneho vymáhača dlhu,“ upresňuje Kubovich.

 

Vysvetlivky k pojmom na dražbe

• Dražobník: ten, kto organizuje dražbu a má k tomu živnostenské oprávnenie
• Vydražiteľ: účastník dražby, ktorý danú vec vydražil
• Účastník dražby: ten, kto je prítomný na dražbe s úmyslom konať, pričom spĺňa podmienky určené zákonom
• Licitátor: otvára dražbu, vyzýva účastníkov, aby urobili podanie a udeľuje príklep
• Príklep: vykonáva ho licitátor klepnutím kladivka, pričom dochádza k prechodu vlastníckeho či iného práva k predmetu dražby
• Najnižšie podanie: finančná čiastka, od ktorej sa začína dražiť

zdroj SKreality